Як читати договір оренди в Німеччині: що перевірити до підписання

Знайти квартиру в Німеччині буває складно. Тому коли орендодавець нарешті надсилає Mietvertrag, виникає бажання швидко підписати його, щоб квартиру не віддали іншому кандидату. Саме в цей момент легко пропустити умови, які потім коштуватимуть грошей або створять проблеми під час переїзду.

У договорі оренди важлива не лише сума, яку ви щомісяця переказуватимете власнику. Треба перевірити Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, строк договору, Kündigung, можливе підвищення орендної плати, правила щодо ремонту, тварин, підвалу, паркомісця та інші домовленості.

І навіть якщо пункт написаний у договорі, це не завжди означає, що він автоматично має юридичну силу. Німецьке Mietrecht містить норми, від яких договір не може просто відступити на шкоду орендарю. Наприклад, закон обмежує розмір грошової Kaution та встановлює правила щодо строків Kündigung.

Не потрібно перекладати весь договір слово в слово.

Спочатку знайдіть основні блоки:

• Mieter — орендар;
• Vermieter — орендодавець;
• Mietobjekt — що саме здається;
• Mietbeginn — початок оренди;
• Mietdauer — тривалість;
• Miete — орендна плата;
• Betriebskosten / Nebenkosten — додаткові витрати;
• Kaution / Mietsicherheit — депозит;
• Kündigung — припинення договору;
• Schönheitsreparaturen — косметичний ремонт;
• Hausordnung — правила будинку;
• Sonstige Vereinbarungen — інші домовленості.

Після цього вже можна переходити до деталей.

У договорі повинно бути зрозуміло, яка квартира є предметом оренди.

Перевірте адресу, поверх, номер квартири та зазначену площу.

Далі подивіться, що ще входить до оренди.

Наприклад:

Keller — підвал;

Stellplatz — паркомісце;

Garage — гараж;

Einbauküche — вбудована кухня;

Garten / Gartennutzung — сад або право ним користуватися;

Abstellraum — комора.

Це особливо важливо, якщо під час перегляду вам усно пообіцяли підвал, кухню або паркомісце.

Не покладайтеся лише на фразу:

Перевірте, чи це справді зазначено в Mietvertrag або його додатках.

Це один із найважливіших блоків договору.

Kaltmiete — оренда самої квартири без більшості додаткових витрат.

Nebenkosten / Betriebskosten — додаткові витрати, які відповідно до договору сплачує орендар.

Warmmiete — зазвичай Kaltmiete плюс передбачені договором Nebenkosten.

Але не робіть висновок, що Warmmiete означає «все включено».

Окремо можуть оплачуватися, наприклад, електроенергія та інтернет. Тому перед підписанням краще прямо з'ясувати, які витрати входять у зазначену суму, а які договори ви повинні оформити самостійно.

За § 556 BGB сторони можуть домовитися, що орендар сплачує Betriebskosten. Вони можуть встановлюватися як Pauschale або Vorauszahlung. Якщо це Vorauszahlung, за нею проводиться щорічний розрахунок.

Це авансовий платіж.

Наприклад, ви щомісяця платите певну суму на Betriebskosten, а після завершення розрахункового періоду отримуєте Nebenkostenabrechnung.

Тоді можливі два результати:

Nachzahlung — потрібно доплатити;

Guthaben — утворилася переплата на вашу користь.

За § 556 BGB орендодавець повинен провести річний розрахунок Vorauszahlungen. Закон також встановлює строк для надання такого розрахунку — загалом до кінця дванадцятого місяця після завершення відповідного розрахункового періоду.

Тому низька Warmmiete ще не гарантує, що після Nebenkostenabrechnung не виникне Nachzahlung.

Kaution — це депозит, який захищає орендодавця від певних вимог за договором.

Для житлової оренди грошова Kaution не може перевищувати три місячні орендні плати без Betriebskosten, тобто орієнтиром є так звана Nettokaltmiete.

Важлива деталь: якщо Kaution сплачується грошима, орендар має право внести її трьома рівними щомісячними платежами. Перший платіж належить сплатити на початку Mietverhältnis, наступні — разом із наступними орендними платежами.

Наприклад, якщо Nettokaltmiete становить 800 €, максимальна грошова Kaution за цим правилом становитиме 2 400 €.

Якщо в договорі стоїть значно більша сума, не поспішайте її оплачувати без перевірки.

Шукайте слова:

unbefristeter Mietvertrag — договір без визначеної кінцевої дати;

befristeter Mietvertrag / Zeitmietvertrag — договір до певної дати.

Для звичайної житлової оренди Befristung не можна просто встановити без причини.

§ 575 BGB передбачає конкретні підстави для Zeitmietvertrag. Наприклад, власник планує після закінчення строку використовувати житло для себе або членів сім'ї, провести суттєві будівельні роботи чи передати житло працівнику. Причину Befristung орендодавець повинен письмово повідомити під час укладення договору. Якщо законних умов немає, договір вважається укладеним на невизначений строк.

Тому якщо бачите:

„Das Mietverhältnis endet am 31.12.2028“

знайдіть у договорі причину такого обмеження.

Для звичайного безстрокового договору закон передбачає для орендаря стандартну процедуру Kündigung.

За § 573c BGB Kündigung, отримана не пізніше третього робочого дня місяця, може припинити договір наприкінці другого наступного місяця. На практиці це зазвичай описують як тримісячний строк Kündigung.

Але в договорі може бути ще один важливий пункт:

Kündigungsverzicht або Kündigungsausschluss.

Це означає, що сторони домовилися протягом певного часу не користуватися звичайною Kündigung.

Не пропускайте цей пункт.

Квартира може вам подобатися зараз, але через рік може з'явитися робота в іншому місті. Тоді можливість швидко переїхати стає важливою.

Шукайте слово:

Staffelmiete.

Це означає, що майбутні підвищення орендної плати вже закладені в договір.

Наприклад:

перший рік — 850 €;

другий рік — 880 €;

третій рік — 920 €.

За § 557a BGB у Staffelmiete майбутній розмір оренди або конкретне підвищення має бути визначене грошовою сумою. Між окремими підвищеннями орендна плата повинна залишатися незмінною щонайменше один рік.

Тому не оцінюйте квартиру тільки за ціною першого року.

Подивіться, скільки вона коштуватиме через два або три роки.

Другий важливий термін:

Indexmiete.

Тут майбутня орендна плата пов'язана з індексом споживчих цін, який визначає Statistisches Bundesamt.

Це означає, що в договорі ви не побачите готового списку:

850 € → 880 € → 920 €.

Майбутня зміна залежатиме від індексу.

За § 557b BGB при Indexmiete орендна плата, за передбаченими законом винятками, повинна залишатися незмінною щонайменше один рік. Для зміни орендодавець має зробити відповідну заяву в Textform і вказати зміну індексу та нову орендну плату або суму підвищення.

Тому слова Indexmietvertrag або Indexmiete не варто пропускати як «юридичну формальність».

Вони безпосередньо стосуються ваших майбутніх витрат.

У багатьох Mietvertrag є великий розділ про:

Schönheitsreparaturen.

Йдеться про косметичні роботи у квартирі, наприклад фарбування стін.

Саме тут особливо небезпечно робити висновок:

«Це написано в договорі, отже я точно зобов'язаний це зробити».

Питання про чинність конкретних Schönheitsreparaturklauseln залежить від формулювання договору та обставин передачі квартири. Verbraucherzentrale окремо розглядає, зокрема, ситуації з відремонтованою та невідремонтованою квартирою, ремонт під час виїзду та чинність відповідних Klauseln.

Тому якщо договір вимагає:

• повністю пофарбувати квартиру при виїзді;
• ремонтувати кімнати через жорстко визначені проміжки часу;
• виконати великий обсяг робіт незалежно від фактичного стану квартири,

не варто автоматично погоджуватися з тим, що кожна така вимога юридично чинна.

Конкретний пункт краще перевірити окремо.

Ще один типовий термін — Kleinreparaturen.

Загальний принцип § 535 BGB полягає в тому, що орендодавець повинен передати житло в придатному для використання стані та підтримувати його в такому стані.

Водночас у Mietvertrag можуть бути Klauseln щодо певних дрібних ремонтів. Їхня чинність залежить від конкретного формулювання та обмежень. Verbraucherzentrale також окремо виділяє умови чинної Kleinreparaturklausel.

Тому пункт:

„Kleinreparaturen trägt der Mieter“

не потрібно читати як «відтепер я оплачую все, що зламається».

Якщо сума значна або йдеться не про дрібний ремонт, перевірте конкретну Klausel.

Якщо у вас є кіт, собака або ви плануєте завести тварину, шукайте:

Tierhaltung;

Haustiere;

Kleintiere;

Zustimmung des Vermieters.

Не орієнтуйтеся лише на усне:

Якщо тварина для вас важлива, краще розуміти умови до підписання.

Правила щодо Tierhaltung залежать від виду тварини та формулювання конкретного договору, тому універсальне «власник завжди може заборонити» або «власник ніколи не може заборонити» буде неправильним.

Hausordnung часто прикріплена окремим документом, і її легко проігнорувати.

Там можуть бути правила щодо:

• Ruhezeiten;
• використання двору;
• Fahrradraum;
• сміття;
• сходової клітки;
• Gemeinschaftsräume;
• гриля;
• прання;
• зберігання речей.

Якщо в Mietvertrag написано, що Hausordnung є частиною договору, прочитайте і її до підписання.

Те саме стосується всіх Anlagen — додатків.

Сам Mietvertrag — лише частина захисту.

При отриманні ключів важливим документом буде Übergabeprotokoll — акт передачі квартири.

Запишіть туди вже наявні дефекти:

• подряпини;
• плями;
• тріщини;
• пошкоджені двері;
• проблеми з вікнами;
• дефекти підлоги;
• пошкодження кухні;
• несправності сантехніки.

Зробіть фотографії.

Ідея проста: через кілька років повинно бути зрозуміло, що пошкодження існувало ще до вашого заселення.

Не погоджуйтеся на формулювання на кшталт „Wohnung mangelfrei übernommen“, якщо в квартирі є помітні дефекти.

Для отримувачів Bürgergeld є ще один важливий крок.

Не варто спочатку підписувати Mietvertrag, а вже потім запитувати Jobcenter, чи визнає воно витрати на нове житло.

Перед укладенням нового договору потрібно з'ясувати у своєму Jobcenter процедуру погодження витрат на Unterkunft. Конкретні допустимі суми залежать від місцевих правил та конкретної ситуації.

Особливо це важливо, якщо ви розраховуєте на оплату:

• Kaltmiete;
• Nebenkosten;
• Heizkosten;
• Kaution;
• Umzugskosten.

Тому перед підписанням попросіть у орендодавця Mietangebot або інший документ із параметрами майбутньої оренди та перевірте вимоги свого Jobcenter.

• Перевірте сторони договору та квартиру. Адресу, площу, Keller, Stellplatz, Einbauküche та інші об'єкти.
• Розкладіть місячну плату на складові. Окремо випишіть Kaltmiete, Nebenkosten та те, що доведеться оплачувати самостійно.
• Перевірте Kaution. Подивіться її розмір і спосіб сплати.
• Знайдіть строк договору. Перевірте, чи Mietvertrag unbefristet або befristet.
• Знайдіть усі пункти про Kündigung. Особливо Kündigungsverzicht або Kündigungsausschluss.
• Пошукайте Indexmiete або Staffelmiete. Порахуйте не лише сьогоднішню, а й можливу майбутню орендну плату.
• Прочитайте правила щодо Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen і Tierhaltung.
• Відкрийте всі Anlagen. Особливо Hausordnung та додаткові домовленості.
• Збережіть Mietvertrag і всі додатки. Бажано мати один повний PDF, а не тільки фотографії окремих сторінок.
• Під час передачі квартири зробіть Übergabeprotokoll і фотографії.
• Якщо житло має оплачувати Jobcenter, перевірте його вимоги до підписання договору.

Якщо проблема лише в німецькій мові, спочатку перекладіть конкретний абзац і попросіть пояснити його простими словами.

Але переклад і юридична оцінка — різні речі.

Якщо питання стосується значних грошей або сумнівної Klausel, можна звернутися до:

• місцевого Mieterverein / Mieterschutzverein;
• Verbraucherzentrale;
• адвоката з Mietrecht.

Особливо варто перевіряти договір до підписання, якщо там є складна Indexmiete, Staffelmiete, довгий Kündigungsausschluss, незрозуміла Befristung або нетипові додаткові платежі.